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沪上“群租”第一案终审落槌

发布时间:2022-01-12

  人民网11月1日讯 (通讯员严剑漪)客厅变成三间独立房,餐厅、主卧室、书房又被分别变成六间独立房,“二房东”付小姐转眼间将承租的“三室两厅”变成了“十间房”。而由于在“搬入十张大床”进入小区时遭到保安阻止,付小姐向浦东新区法院提起诉讼,要求物业公司停止侵权,不得无理阻扰她及房客正常进入小区,并赔偿她的房屋租金2400元。

  浦东新区法院一审没有支持付小姐的诉讼请求,付小姐不服提起上诉,日前,二审法院终审判决维持原判,这起沪上备受关注的群租案就此落下帷幕。

  今年28岁的付小姐诉称,2006年5月23日,她向产权人杨先生租赁了位于绿城小区内一套房屋,双方在租赁合同中约定,租赁期限为两年,房租为每月2400元,租金每三个月以现金支付。双方同时在合同中又约定了补充条款,其中有“甲方(杨先生)同意乙方(付小姐)分割出租(转租)签约之内的两年”以及“若本条款与合同内的条款有冲突,应以本条款为准”的内容。

  “2006年5月23日,我将第一期三个月租金付给出租人杨先生,然后向物业申请对房屋进行装修,物业也核准了,发给我装修进场证。”付小姐表示,但是令她没有想到的是,6月18日房屋装修完毕后,付小姐打算将十张大床搬进小区时却遭到保安的阻拦。“6月18日、6月28日我共计打了八次110,物业不允许我进小区,我只能向民警求助了。”付小姐在第一次庭审中向法庭提供了电话账单的证据。付小姐说,6月28日在民警的帮助下,物业同意让她进入小区,但民警走后,物业再次阻止她搬床进入小区。

  付小姐现向法院起诉,要求物业公司停止侵权,不得无理阻扰她及房客正常进入小区,并赔偿她的房屋租金2400元。

  作为被告的上海绿宇物业管理有限公司(以下简称物业公司)并不认可范小姐的说法,物业公司提供了出租人杨先生本人出具的证明函,该证明函这样写:“租赁合同虽然约定付小姐可以分割,但前提是不得违反国家和上海市的有关规定。现付小姐承租以后将房屋分割成10个小房间,分别出租给不同的个人,造成互不相识的人共同居住,而且存在很多的治安隐患。本人对付小姐这种违法行为是绝对不认可的,要求恢复原有户型和功能。”

  “所以付小姐的行为违反了《上海绿城业主临时公约》及《上海绿城室内装饰装修管理服务协议》。我们曾经向付小姐发出整改通知,但她没有整改。至于原告认为我们阻拦她,我们有异议。6月18日付小姐只提供了电话账单,这只能说明其报警,但并不能说明我们阻拦她。6月28日我们在警方协调下,同意她搬三张床进来,而不是十张床。付小姐的行为违法了《临时公约》,我们是基于《临时公约》赋予我们的权利来进行管理,有何不妥?”物业公司代理人表示。

  浦东新区法院一审认为,因原告付小姐存在擅自改变住宅实际功能和布局的情况,未按照设计功能使用物业的分割转租行为,故被告物业公司作为物业管理企业,有权采取措施予以制止。现被告限制原告搬入家具的行为其实质系对原告违反设计使用功能对物业进行使用收益的限制,且出租人对此也予以认可,故系被告物业行使权利的行为,该行使权利的方式并无不当,不应承担侵权责任。付小姐随即提起上诉,认为一审判决混淆了物业公司非法阻扰付小姐合法使用承租房屋与付小姐使用房屋的方式是否恰当这两个概念。

  二审法院审理后认为,民事活动必须遵守法律、法规和国家有关政策,尊重社会公共利益,付小姐将承租的房屋分割转租,违反了相应的法律法规,也违法《上海绿城住宅临时公约》的约定,损害了绿城小区其他业主的权益,物业公司作为物业管理企业,有责任采取措施予以制止,不构成侵权,遂作出维持原判的裁决。